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《贺州市中心城区范围内集体土地上房屋征收补偿安置暂行办法 》政策解读

为调整、规范、完善我市集体土地上房屋征收补偿安置工作，维护被征收人的合法权益，根据有关法律法规规定，结合我市实际，制定《贺州市中心城区范围内集体土地上房屋征收补偿安置暂行办法 》（以下简称《暂行办法》）。

一、制定《暂行办法》的必要性

为建设美丽贺州，在保证被征收人原有居住条件不降低的前提下，调整征收房屋补偿安置方式，规范完善今后项目征地拆迁和棚户区改造项目涉及集体土地房屋征收的补偿安置工作，有必要根据现行征收房屋安置的实际情况对安置补偿政策进行调整和完善。

（一）贺州市目前农民安置没有达到节约集约用地要求。多年以来，贺州市对征收集体土地上的房屋，按照地方风俗习惯及被征收农户的诉求，根据被征收农户原有主房占地面积，结合规划要求，按照“拆一补一”原则，在一定区域内规划土地给予被征地农民自行建设房屋（即“回建地”）。此安置方式占用土地比较多,空间利用较少，一亩土地只能安置约2.8户；同时回建地布局分散，农民回建房屋建设风格各异，参差不齐，严重影响城市建设美观。例如：城东新区ABCDEFG6个地块农民回建地既分散又风格不一，与城东新区建设很不协调，政府花费大量的人力物力财力，将原散落无序的城中村整合建设成为设施齐全新的城中村，政府为此投入大量的基础设施费用，没有达到节约集约利用土地目的。

（二）改善农村居民生活条件，让农民安居乐业。目前农村规划布局混乱，农村道路狭窄，没有预留消防通道，排水排污设施不够完善，不符合环境保护要求。征收农村集体土地上房屋，采取置换商品房或货币安置方式，被安置群众可根据不同的家庭人口情况选择安置房。安置小区楼房建设采取按照商品房标准进行设计，道路为人行道和车行道互相分开，而且安置小区设有地下停车场，配备有直达家门口的电梯，安置小区消防、排水排污设施齐全，极大改善我市农民群众生活条件。在征收房屋时给予一定面积商铺安置，让群众通过房屋征收实现“有房有铺”，达到既“安居”又“乐业”的效果。

（三）节约集约利用土地资源，发挥土地更大效益。目前止，贺州市中心城区已规划农民回建地3990亩，规划产业用地面积6540亩，合计10530亩。在目前国家土地政策下，今后城镇开发边界、基本农田保护红线、生态保护边线将约束城市建设规模。按照《广西城镇建设用地增加规模同吸纳农业转移人口落户数量挂钩工作实施细则》（桂国土资发〔2017〕32号），采取“人地挂钩”用地模式，今后我市新增建设用地数量将逐年减少，且补充耕地后备资源有限，今后耕地占补平衡问题越来越难，征地拆迁成本将不断提高，因此，推进建设用地的多功能立体开发和复合利用，提高空间利用效率，改变以前留地回建的安置方式，引导和鼓励农民上楼，改善农民居住条件，并引导将产业发展用地置换为商铺安置或住房安置，政府将腾出来的土地进行最大效益利用。

（四）减少回建地基础设施投入，节约财政资金。按照回建地“五通一平”基本建设要求，保证回建地基本生活条件，每亩回建地需投入设施费用不低于50万元，产业发展用地需通路通电通水和场地平整，每亩需投入设施费用约25万元，投入较大。通过充分利用国土空间，节约利用土地资源，政府无形中增加城市建设用地利用空间，改善社会经济建设效益。

二、《暂行办法》的主要依据

（一）根据《中华人民共和国土地管理法》第三条“十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地是我国的基本国策。各级人民政府应当采取措施，全面规划，严格管理，保护、开发土地资源，制止非法占用土地的行为”。

（二）《广西壮族自治区实施＜中华人民共和国土地管理法＞办法》第五十五条（三）款“房屋及其他建筑物、构筑物，按重置价格并结合成新确定补偿费，具体标准由设区的市、县（市）人民政府规定”。

（三）国务院办公厅《体球网,足球比分网进一步严格征地拆迁管理工作切实维护群众合法权益的紧急通知》（国办发明电〔2010〕15号，）有关规定和要求，切实加强和改进征地管理，确保被征地农民原有生活水平不降低，长远生计有保障。

（四）《中华人民共和国城乡规划法》第二十九条：城市的建设和发展，应得优先安排基础设施以及公共服务设施的建设，妥善处理新区开发与旧区改建的关系，统筹兼顾进城务工人员生活和周边农村经济社会发展、村民生产与生活的需要。

（五）国土资源部办公厅《体球网,足球比分网严格管理防止违法违规征地的紧急通知》（国土资电发〔2013〕28号），加强调查研究，完善征地政策措施，完善留地或留物业安置方式。

三、《暂行办法》主要内容

（一）适用范围:贺州市中心城区范围内（东至：马尾河及八步区古柏村，南至：广贺高速公路，西至：西环路，北至：永贺高速支线）涉及集体土地上房屋征收补偿和安置的，按本办法执行。

（二）征收房屋补偿安置方式

《暂行办法》安置方式为住房置换安置、货币化安置。并对征收房屋给予一定的商铺安置。

1.住房置换安置方式

（1）置换标准：按照被征收主房建筑面积进行置换，一层建筑面积按1:1.3进行置换，二层及以上建筑面积按照1：1.1进行置换。置换住房产权性质为全产权毛坯商品房。

（2）制定托底措施，保证人有所居，且住房面积不降低。 

对家庭人口多且原有住房的建筑面积小，按照置换比例所置换的住房满足不了居住条件的，可以按人均25平方米建筑面积，由被征收人选择最接近人均25平方米的户型进行安置。对安置房超出人均25平方米的建筑面积部分，由被征收人按照贺州市人民政府公布的市城市规划区范围内建设项目征地拆迁补偿及安置标准规定的“混（合）砖结构房（全装饰）”补偿标准单价进行购买。

对家庭人口人均住房面积达到25平方米而不足50平方米的，为满足长期住房需求，可以按照人均50平方米的标准选择购买最接近安置面积的户型房。

被征收人所选择的安置房面积超过或不足安置住房面积的，超过或不足安置部分的面积，按照安置片区安置房建设成本价格进行差价结算（各安置片区安置房建设成本价格另行公布）。

2.明确商铺安置：为了保障被征收人今后有一定经济收入，对征收房屋给予一定商铺安置。主要做法：

（1）商铺按照家庭人口在安置区内的商铺中统一安排，一层商铺安置建筑面积为人均4平方米，二层及以上层数商铺安置建筑面积为人均8平方米。不选择商铺安置的，可以选择住宅房屋进行安置，按人均12平方米的建筑面积进行安置。选择商铺安置和不选商铺安置而置换成住宅房屋安置或商铺安置选择货币补偿的，均在住房置换安置建筑面积内按照人均4平方米扣减。

（2）选择安置的商铺超过或不足应安置面积的，超过或不足安置部分的面积，按照商铺的市场评估价格进行差价互补。

3.置换住房和商铺来源

一是由政府平台公司或棚户区改造项目实施单位依法取得土地建设安置小区，用于住房置换安置及商铺安置。

二是由社会房地产企业依法取得土地建设商品房，在土地出让前约定建设一定数量的安置用房和商铺，由征收人购买用于解决安置住房；

三是政府在出让商住用地中约定建设一定数量安置商品房和商铺，用于解决安置用房；

四是在危房和旧城改造项目富余房源购买部分安置商品房和商铺。

4.住房产权置换和货币补偿相结合。被征收人可以选择住房产权置换和货币补偿安置相结合的方式，产权置换住房面积、货币补偿面积由被征收人确定。货币补偿按照置换住房的区片成本价格给予补偿。

（三）被征收房屋建筑面积的认定

1.被征收房屋有产权证的，补偿安置面积以产权证上登记的面积为准。在签订《房屋征收补偿安置协议》时，被征收人必须提交不动产证件（房屋所有权和土地使用权证件）。

2.被征收房屋无产权证的，按照尊重历史、实事求是原则认定。农民房屋在符合“一户一宅”、“建新拆旧”政策且没有被相关部门依法认定为“两违”建筑的由征收人合理认定。有准建证的，依据准建证等批准建筑面积结合被征收房屋实际建筑面积认定，超出原批准建设面积的部分，不予住房安置，可以按照房屋征收时段执行的征地拆迁补偿标准给予适当补助。

3.无住房但属于当地集体经济组织成员的，按人均25平方米标准按照成本价给予购买房屋指标。

4.在原始主体房外、楼顶自行搭建的建筑物、附属物，经认定为违章建筑的不予补偿和安置。对没有被认定为违章建筑的，给予适当补偿，不予安置。

（四）货币补偿安置方式

1.住房货币补偿安置。被征收人自愿选择货币补偿安置方式并承诺不需住房置换，由被征收人自行解决住房问题的，征收人按照安置比例确定应安置住房建筑面积，单价按照前述安置片区成本价格核定。另外按照原房屋装修情况给予装修补偿。

2.商铺货币补偿安置。被征收人对安置的商铺自愿选择货币补偿安置方式的，按照安置商铺的市场评估价格进行货币补偿。

3.征收非主房房屋，按房屋征收时段贺州市现行征地拆迁补偿安置最新文件确定的标准，以货币形式补偿，不作住房安置。

（五）产业发展用地实物安置

为结合征收房屋进行的商铺安置，解决被征地农民产业发展用地内部分配难、利用意见不统一、利用难、效益低的问题。今后在中心城区范围内新征收的农用地原则上不再安排产业发展用地，采取产业商铺或住房进行安置。

1.按照征收农用地面积，由被征地农民自由选择安置商铺或住房。选择一层商铺的按10平方米/亩进行安置，选择二层及以上商铺的按20平方米/亩进行安置，选择住房安置的按照25平方米/亩进行安置。

2.已征收土地未办理产业发展用地产权证的，可以申请退出产业发展用地安置，置换为产业商铺或住房安置。

3.被征地农民可以申请将位于中心城区已经征收、正在征收或5年内准备征收的农用地进行一次性安置，经征收人审核符合一次性安置的，双方签订安置补偿协议书。

4.产业商铺可以与住房安置商铺合并在同一区域内进行安置。

5.自愿选择产业发展用地货币补偿的，按照贺州市产业发展用地货币补偿标准执行。

（六）商铺运营管理

商铺面积可以单独办理产权证，或者与他人组合办证，但应当符合规划商铺单独分割条件。达不到单独办证的，可以由被征收人组建的公司或委托物业公司等方式进行统一运营管理。

（七）其他补偿或补助

1.过渡安置:选择住房安置的，从被征收人腾空被征收房屋交付之日起至征收人交付置换住房之日止，另加6个月装修时间，在此期间给予过渡安置补助。

选择货币补偿安置的，从被征收人腾空被征收房屋并交付之日起给予6个月过渡安置补助和一次性搬迁补偿。

2.房屋装饰补助：被征收人选择住房产权置换或货币补偿安置方式的，对被征收主房的装饰装修部分实行货币补偿，装饰装修分以下几个内容：水电配齐、室内地面铺地板砖、内墙壁批灰刮腻子或涂墙漆、铝合金窗安装齐全、门安装齐全，具体补偿方案另行制定。

（八）奖励措施

1.选择货币补偿安置的奖励。被征收人在房屋征收补偿安置中只选择货币补偿安置一种方式的，且在规定时间内完成签约和搬迁的，按照安置住房的货币补偿总额5%的金额给予奖励。

2.选择住房置换安置的，自交付住房之日起5年内，由征收人予以安置住房公共物业管理费用补助，补助资金专项用于该安置住房公共物业管理开支。但住房转让后不再享受减免政策。